Számoljunk egy kicsit

Várjak az eladással addig, míg megadják érte azt az összeget, amiben gondolkozom?

Vagy eladjam olcsóbban, és mehetek tovább? De tovább tudok lépni alacsonyabb összeggel? 

Mit nyerhetek, ha várok? Mit veszíthetek, ha olcsóbban adok el? 

Az utóbbi időben, bár az ilyen-meg-olyan statisztika szerint a magyar családoknak több tízmilliós megtakarítása van, sajnos a valóságban az ellenkezőjével találkozunk. 

A vevők kimaxolják a hitelt, kénytelenek a megemelkedett lakásárak miatt olyan magas összeget felvenni, amit még enged a rendszer a fizetésük alapján. 

Ez azonban felveti a későbbi problémákat, főként a fiataloknál, akik még nem látják annyira reálisan, hogy a most vállalt majd megszületendő két-három-négy gyermek milyen anyagi és időbeni terhet fog róni rájuk. 

Vállalják azokat az állami támogatásokat, melyek adott időpontban akármilyen kedvezőnek is tűnnek, ám bármely nem teljesülő körülményt, de akár egy válást követően is nehéz, sokszor kilátástalan helyzetet okozhatnak később. 

Hozzá kell tennem, hogy abszolut megértem, a jelenlegi helyzetben más választásuk igazán nincs, mint hogy nekiinduljanak valamerre.  A valamerre pedig általában az albérlet és a lakásvásárlás közötti döntést jelenti. 

Magyarországon a bérleti lehetőségek nem biztosítanak olyan hosszútávú és tervezhető lehetőséget, mint több szomszédos országban, vagy, mint akár az USA-ban, ahol hatalmas tömbökben akár életük végéig lakhatnak albérletben emberek. 

Nálunk inkább az a jellemző, hogy egy megörökölt lakást, vagy egy, későbbiekben a gyermekeknek szánt lakást adnak ki az örökösök, szülők, sok esetben a hagyatéki eljárás lezárultáig, vagy a gyermekek nagykorúságáig. 

Az első eset maximum egy év, a második sem sokkal több általában 4-5 évnél, hiszen korábban kevesen vesznek gyermekeknek lakást. 

Sajnos elég sokszor előfordul, hogy adott helyzet megváltozása okán akár azonnal (értsd két hónap) kérik a kiköltözést. 

Lássuk be, ilyen helyzetben nehéz albérletre alapozva tervezni az életünket. 

De visszatérve az eredeti témánkhoz, a családoknak egy ingatlanja van, és abból szeretné a legtöbbet kihozni a továbblépéshez. 

Annak az ára az, ami az alapját képezni a továbblépésnek. 

Jó esetben, még a messzemenő tervezés előtt körülnézünk a hirdetések között, hívunk értékbecslőt, ingatlantanácsadást kérünk annak érdekében, hogy meghatározzunk egy közelítő eladási árat. 

Aztán hallunk/kapunk valamit, amit megpróbálunk elfogadni. :)

De tényleg, elfogadni. Mert ritkán látjuk a saját lakásunkat, házunkat reálisan. 

Van a fejünkben egy álomár....

... mert mi alapján árazzuk be sokszor alaphangon az ingatlanunkat? 

Abból kiindulva, hogy mennyi pénzre van szükségünk a továbblépéshez. 

Elképzeljük, hogy mit szeretnénk megvenni, megnézzük, mennyi saját tőkével rendelkezünk, jó, de azért azt jó lenne megtartani, hiszen be is kell majd rendezni, csak nem viszem ezeket a régi bútorokat, nézem már őket 20 éve... Ok, akkor jön a mennyi hitelt tudunk felvenni, vagy, pont az ellenkezője, mennyi hitelt kell visszafizetnünk, netán CSOK-ot, esetleg még adóvonzat is van... nőtt az ár, mondjuk egy családi háznál már vagy 25 millióval...

Nnna, és ha ezekhez még hozzáadjuk a megvenni vágyott ingatlan árát, hozzáadjuk persze az alku összegét, és meg is kaptuk a hirdetési árat. Úgy a saját ingatlanunk plusz 15 millió és a csillagos ég között. :D Jó, persze, kis túlzással. De azért kb. így van. Nem?

Jó, akkor, ha ezzel megvagyunk, körülnézünk az ingatlanhirdetések között. 

Találunk többet, ami hasonló, de CSAK hasonló, hiszen OK, hogy a majdnem ugyanilyen kb. 10 millióval olcsóbb, jó, legyen öttel, de!!!, nincs olyan jó helyen, nem ilyen szépen felújított, nem olyan jó a fekvése, nincs lift, ááá, jóval kisebb a kert, még terasz sincs, nemhogy garázs, és még sorolhatnánk, szóval simán meggyőzzük magunkat, hogy a mi lakásunk természetesen ér 5-10 millió forinttal többet. De értékesebb ingatlanoknál ez az összeg lehet akár 20-25, de 50 MFt eltérés is. 

Innen hogy is megyünk tovább. Elpakolunk, készítünk képeket, és feltesszük a hirdetést. Nem kell ide ingatlanos, azt mondta, hogy ennyiért nem fog elmenni. Persze, hogy nem, mert azonnal akar jó pénzt keresni. Én is azt mondanám, ha két hét alatt is kaphatok 3 MFt-ot, minek várnék rá fél évet is akár. 

Jó esetben feltesszük a hirdetést, jön valaki, megveszi, és boldogok lehetünk. 

Ja, ilyen is van... akkor, ha az ingatlan tényleges, alaposan mérlegelt és súlyozott piaci forgalmi értéken került meghirdetésre.  

Azonban általában a vevők sem a saját vagyonuk ellenségei, de, még, ha azok is, határösszegeik nekik is vannak. 

Figyelik a piacot, és mérlegelnek. És általában egész jól meghatározzák az ingatlanunk árát, alul vagy túlárazottságát, és vagy azonnal nagyon sok érdeklődő érkezik, vagy egyáltalán nem hív senki, csak ingatlanosok. 

 Ha sokan jönnek, és ügyesek vagyunk, vagy van egy jó ingatlanosunk, akkor sok esetben megversenyeztethetjük a vevőket, és akár pár millió forinttal többet kaphatunk az ingatlanért. Azonban ne vonjunk le annyira messzemenő következtetést, hogy mennyit is emelhetünk az áron, mert ahogy jöttek, úgy nagyon hamar el is tűnhetnek az érdeklődők, és az első kör után már közel nem lesz annyira könnyű vevőt találni. Tehét ésszel! Mindig!

Ha azonban nem hív senki, csak ingatlanosok, akkor először dühöngünk, minek hívogatnak, el tudom én adni a saját lakásomat. Nem kell ehhez senki. 

Igen, tényleg sokszor így is van. 

De mi van akkor, ha eltelik pár hónap, és semmi érdeklődés. 

Akár közben rá is jöhetünk, hogy ilyen áron, ha nem tudjuk eladni, akkor nem is akarjuk, és levesszük a hirdetést, elengedjük a kérdést egyelőre. 

Vagy egyre sürgetőbb lehet a költözés, így mérlegelni kényszerülünk. 

Ilyenkor jön az, hogy elkezdik a tulajdonosok lejjebb vinni az árat. Ha szerencséjük van, elérik kb. 10 százalék engedménnyel a vevőjük értékhatárát, és pillanatok alatt elkel az ingatlan. 

De ha nem, és már egyre inkább költözni kellene, akkor szoktak mindenképp ingatlanost hívni az eladók. 

Sokszor fordul elő, hogy a tényleges összeg megállapításakor, mint egy hidegzuhany, éri az eladókat az összeg. 

Ilyenkor jön az, hogy az ingatlanos azért akarja irreálisan olcsón eladni, mert neki úgy gyorsan lesz nyeresége belőle. 

Higgyétek el, mi is átmentünk ezen, nem egyszer. Még úgy is, hogy az emberben vitatkozik a privát eladó és az ingatlanos vér. 

Általánosságban elmondható, hogy minél jobb áron megy el egy ingatlan, az ingatlanos annál jobban jár vele. Tehát szinte biztos, hogy nem fog azért valamit 50 MFt-tal kevesebbért meghirdetni, hogy elvegyen magától kb. 2 MFt-ot. Tehát ha nehéz is, próbáljátok elhinni, sem nektek, sem magunknak nem akarunk rosszat. 

Ha egy ház eladható 600 MFt-ért, nem szeretnénk csak úgy 250-ért hirdetni. 

Természetesen meghirdetjük az ingatlanotokat az általatok kívánt áron sok esetben, csak tudjatok róla, hogy bizonyos árazásokon az idő sem segít, tehát nem fog olyan áron elkelni fél év, egy év után sem. 

Tehát, induljatok ki abból, csak egy kicsit gondolkozzatok el azon, hogy semmilyen személyes érdek nélkül egy reális árat fogtok hallani. 

Akkor is, ha nem tetszik. 

Csak a játék kedvéért, gondolkozzatok el rajta. 

Üljetek le, és induljatok ki abból az árból. 

Annak tükrében számoljátok ki, mit kaphattok érte, mi fér bele, tovább tudtok-e lépni, ha tényleg ilyen áron fog elkelni. 

Van-e saját tőkétek, amit be tudtok fektetni, esetleg másik ingatlant is el tudtok-e, szeretnétek-e adni. 

Van-e a lakáson jelenleg hitel? 

Van-e bármilyen egyéb hiteletek? 

Szeretnétek-e felvenni hitelt majd az új megvásárlásához?

Igénybe tudtok-e venni bármilyen támogatást? 

Minden számot írjatok le, és adjátok össze, vonjátok ki, osszátok el hónapokra. 

Írjátok össze, milyen összeg az, amiből meg tudtok élni egy hónapban. Mi az a minimum, ami kell? 

Mennyi az a tartalék, amit meg kell őrizzetek? 

Van-e bármilyen olyan közelgő határidő, amikor nagyobb összeget kell befizetnetek, vagy akár nagyobb összegű tőkétek szabadul fel? 

Ha mindezeket átgondoljátok, reálisan, ez a legfontosabb, nem vágyakozva, és a majd lesz valahogy, meg a meg tudunk élni havi 200 ezer forintból is öten, max csak kenyeret eszünk, mert az nem fér bele. 

Nem az a cél, hogy egy új, gyönyörű lakásban éhezzetek évekig. 

Az a cél, hogy azt az utat találjuk meg, amikor egy másik gyönyörű lakásban éltek, de tényleg élni is tudtok. 

Ha mindezt számszerűsítitek, ki fog jönni egy összeg. 

Egy olyan érték, ami alatt a meglevő ingatlanotokat nem érdemes, nem szabad eladni. 

Tekintsünk most el a kényszerhelyzetektől, mert természetesen arra egészen más vonatkozik. 

Ha ez az érték messze áll attól, amin reális időn belül értékesíthető lenne jelenleg az ingatlanotok, új szempontokat kell figyelembe venni. 

Át lehet gondolni a vágyott ingatlan paramétereit, át lehet gondolni a hitellehetőségeket, a jelenlegi ingatlan eladási célra való felkészítését, ha az növelheti az árat. 

Lehet tágítani a célkörnyéket. 

A végső megoldás néha az, ha egyelőre elvetjük az eladás lehetőségét, mert nagyobb árral járna, mint amit nyertek vele. De azért erre ritkán kerül sor. 

Ha elakadtál, ha átgondolnád, felmérnéd a lehetőségeidet, fordulj hozzánk, szívesen segítünk!

Várjuk megkeresésedet!